اصل‏ 170 قانون اساسی

اصل‏ یکصد و هفتادم قانون اساسی

قضات‏ دادگاه‏ ها مکلفند از اجرای‏ تصویب‏ نامه‏ ها و آیین‏ نامه‏ های‏ دولتی‏ که‏ مخالف‏ با قوانین‏ و مقررات‏ اسلامی‏ یا خارج‏ از حدود
اختیارات‏ قوه‏ مجریه‏ است‏ خودداری‏ کنند و هر کس‏ می‏ تواند ابطال‏ این‏ گونه‏ مقررات‏ را از دیوان‏ عدالت‏ اداری‏ تقاضا کند.

اصل‏ 171 قانون اساسی

اصل‏ یکصد و هفتاد و یکم قانون اساسی

هر گاه‏ در اثر تفسیر یا اشتباه‏ قاضی‏ در موضوع‏ یا در حکم‏ یا در تطبیق‏ حکم‏ بر مورد خاص‏، ضرر مادی‏ یا معنوی‏ متوجه‏ کسی‏ گردد، در صورت‏ تقصیر، مقصر طبق‏ موازین‏ اسلامی‏ ضامن‏ است‏ و در غیر این‏ صورت‏ خسارت‏ به‏ وسیله‏ دولت‏ جبران‏ می‏ شود، و در هر حال‏ از متهم‏ اعاده‏ حیثیت‏ می‏ گردد.

نکات مهم در انتخاب وکیل ملکی

من در این مقاله برای هریک از موضوعات مطرح شده در دعاوی ملکی، راهکارها و ترفندهای قانونی بروز و کاربردی را با زبانی ساده مطرح کرده ام که عملاً با خواندن آن ها نیاز شما حتی به بهترین وکیل ملکی تهران و مشاوره حقوقی ملکی نیز به حداقل خواهد رسید.

علی رغم آن که معمولاً افراد برای خرید و فروش املاک و مستغلات بسیار سنجیده عمل می کنند و دقت و توجه بسیاری را مبذول می دارند اما تجربه من در دادکوشا نشان میدهد که در بسیاری از معاملات ملکی همه چیز طبق روال پیش نرفته و ممکن است یکی یا هر دو طرف معامله به تعهدات خود عمل نکند و معامله با مشکل رو به رو شود. به چنین اختلافاتی میان افراد دعاوی ملکی گفته می شود که در دسته بندی های مختلفی تقسیم بندی می شوند.

به خاطر داشته باشید که وکیل در تهران زیاد است اما قول می دهم تعداد وکیل ملکی خوب در تهران شاید از تعداد انگشتان دست هم کمتر باشد. بنابراین پیش از عقد قرارداد دقت کنید که وکیل مورد نظر حاضر است چه مقدار از اطلاعات خود را و با چه کیفیتی در اختیار شما قرار دهد.

آشنایی با دعاوی ملکی و انواع آن

در ابتدا لازم می دانم که انواع دعاوی ملکی را به شما معرفی کنم. دعاوی ملکی دارای دسته بندی های مختلفی بوده و شامل موضوعاتی مثل، الزام به تنظیم نمودن سند، الزام به گرفتن پایان کار و … می باشد.

انواع دعاوی ملکی عبارتند از:

حقوقی: دعاوی ملکی حقوقی یکی از انواع مختلف دعاوی ملکی است. برخی از مهم ترین موارد این دعاوی عبارتند از:

– در رابطه با الزام به تنظیم سند رسمی

– در رابطه با سندهای ضمانتی

– فسخ کردن قراردادهایی که از نظر قانون دارای نقص هستند.

– درخواست مطالبه اجرت المثل

– دعاوی مرتبط با مطالبه سرقفلی

گفتنی است تمامی دعاوی حقوقی مرتبط با سهل انگاری یا عدم شناخت قانون صورت گرفته و در آن ها بحث ارتکاب به جرم مطرح نمی باشد.

ثبتی: ماهیت دعاوی ملکی ثبتی مرتبط با فعالیت های حوزه ثبت اسناد است. پرونده های زیادی در این خصوص در دادگاه ها مطرح می شود که بنده در این جا باید به برخی از آن ها اشاره کنم:

– افراز ملک

– پرونده های مرتبط با باطل شدن سند مالکیت معارض

– اجرای ثبت

– باطل شدن سند رسمی

معمولاً این مشکلات بعد از خرید یا انتقال سند و یا در هنگام خرید به وجود می آید. در مواقع زیادی دعاوی ملکی ثبتی به دلایلی مثل شتاب زدگی مالک و سهل انگاری او برای خرید و فروش ایجاد می شود که خسارت ها و مشکلات زیادی را برای طرفین بوجود می آورد.

 کیفری: ماهیت این گونه دعاوی مرتبط با انجام جرم است و بحث هایی مثل سهل انگاری، عدم شناخت قانون، اشتباهات سهوی و .. در دعاوی ملکی کیفری دخیل نمی باشد. در حقیقت، هنگامی که افراد در زمینه مسکن مرتکب جرمی می شوند، این پرونده ها با شکایت شاکیان خصوصی یا شکایت مدعی العموم شکل می گیرد. بیشتر دعاوی کیفری مربوط به کلاهبرداری و سودجویی مجرمان است.

برخی از مواردی که شامل دعاوی ملکی کیفری می شود عبارتند از:

– خیانت در امانت

– فروش غیرقانونی مال به یک یا چند نفر دیگر

– جعل نمودن اسناد به منظور کلاهبرداری و فریب دیگران

– تغییر دادن کاربری اراضی کشاورزی بدون گرفتن مجوز از دستگاه های مربوط

– استفاده از سند جعلی در هنگام معاملات ملکی

– انتقال منافع ملک دیگران به خود یا افراد دیگر

– ارتکاب فساد در حوزه معاملات دولتی

شکل گیری دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی

دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی زمانی ایجاد می شوند که فروشنده تعهد نماید که در موعد مقرر در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سند ملک را به نام خریدار بزند. ولی به دلایل مختلفی مثل بالا رفتن قیمت ملک یا ناتوانی در پرداخت اقساط ملک (برای آزاد نمودن سند از رهن بانک) در دفترخانه حاضر نشده و سند انتقال نمی یابد. در این مواقع خریدار ملک، مجبور می شود علیه فروشنده، دادخواست و دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.

از موارد الزام به تنظیم سند رسمی می توان به؛ الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع، الزام به تنظیم سند رسمی بیع، الزام به تنظیم سند رسمی علیه ورثه و … اشاره کرد.

الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی

موضوعی است که بسیاری از کاربران دادکوشا در مشاوره های حضوری و تلفنی از بنده می پرسند. خریدار بایستی در زمان معامله مطمئن باشد که ملک خریداری شده توقیفی یا در رهن بانک نباشد. چرا که در این حالت دادگاه نمی تواند رأی به تنظیم سند بدهد.

خریدار بایستی در این زمان همزمان با الزام فروشنده به تنظیم سند، درخواست فک رهن نماید. حال اگر دادگاه به نفع وی رأی صادر نماید، دادگاه نماینده اش را برای تنظیم نمودن سند به همراه خریدار به دفترخانه می فرستد.

چنانچه پس از معامله ملک و قبل از تنظیم نمودن سند، فروشنده فوت نماید، خریدار بایستی این دعوای خود را علیه وراث ملک مطرح نماید. اگر هم وراث از تنظیم نمودن سند خودداری نمایند، دادگاه برای این کار نماینده اش را به همراه خریدار به دفترخانه اسناد رسمی می فرستد.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل

خیلی از کاربران دادکوشا از من سؤال می کنند که الزام به تنظیم سند رسمی توسط یک وکیل ملکی در تهران چه مزایایی می تواند داشته باشد؟

من در ادامه به برخی از مزایای الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل اشاره می کنم:

با وجود وکیل ملکی، نیازی نیست که خریدار در دادگاه حضور یابد.

وکیل ملکی می تواند همه خسارت های ذکر شده در قرارداد را از فروشنده مطالبه نماید.

اگر ملک در رهن بانک باشد، وکیل متخصص دعاوی ملکی می تواند از فروشنده فک رهنش را بخواهد.

مدت زمانی که طول می کشد سند به نام خریدار انتقال یابد، کمتر می شود.

در صورتی که فروشنده حاضر نشود که سند را به نام خریدار انتقال بدهد، وکیل می تواند با یک مأمور از دادگاه، برای تنظیم نمودن سند اقدام کند.

دوست عزیز دقت داشته باشید که موارد بالا در صورتی صادق خواهد بود، که وکیل مورد نظر شما در زمینه دعاوی ملکی یک متخصص باشد که ما در دادکوشا از این جهت حرف های زیادی برای گفتن داریم. باز هم تأکید میکنم، وکیل ملکی در تهران و در تمام شهرهای بزرگ که حجم فعالیت های ساختمانی در آن ها زیاد است می تواند نقش کلیدی را در جلوگیری از خسارت های مالی سنگین ایفا کند.

مدارک لازم جهت تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

مدارک مورد نیاز جهت تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی عبارتند از:

مدارک شناسایی، شامل کارت ملی و شناسنامه

ارائه کردن قولنامه یا مدرک و توافقات خریدار و فروشنده

ابطال سند رسمی و اثبات مالکیت

سند مالکیت، اسناد رهنی، شرطی و ذمه ای، سند اجرایی، سند انتقال اجرایی، سند رسمی بیع (فروش مال در مقابل دریافت وجه نقد) یا اجاره و سند مالکیت معارض یا هر کدام از عقود و نظایر آن همگی جزء اسناد رسمی می باشند که در صورت بی اعتباری آن ها ذینفع حق دارد در دادگاه صالح نسبت به طرح دعوای ابطال سند رسمی اقدام نماید و دادگاه ها وظیفه دارند به آن ها رسیدگی نمایند.

ابطال سند رسمی و اثبات مالکیت 

بطلان سند می تواند به یکی از دلایل زیر باشد:

سند طبق مقرّرات مربوطه صادر نشده باشد. گفتنی است ابطال شناسنامه و ابطال اسناد مالکیت معارض از جمله مصادیق این دعوا هستند.

همچنین بی اعتباری سند می تواند به دلیل بطلان معامله باشد. مثل معامله ای که سندش بیع مال مجهول است.

می تواند بطلان سند به دلیل جعلیت سند (جعل مادی) باشد.

نکات کلیدی برای ابطال سند رسمی

اکیداً توصیه می کنم به مواردی که در این بخش ذکر می کنم دقت کنید. اگر دو سند مالکیت کلاً یا جزئاً از حیث حقوق ارتفاعی یا حدود ملک با یکدیگر تعارض داشته و این تعارض با نظر و رأی هیأت نظارت احراز گردد، سند مالکیتی که ثبتش دیرتر انجام شده باشد سند مالکیت معارض خوانده می شود.

بنابراین طبق قانون، سندی که زودتر به ثبت رسیده، تا هنگامی که از طریق حکم دادگاه باطل نشده باشد، معتبر تلقی شده و سندی که بعد از آن به ثبت می رسد، سند ثبت مؤخر خوانده می شود و تا هنگامی که دادگاه حکم به صحت آن نداده باشد، نامعتبر تلقی می گردد.

همانطور که در بالا نیز به آن اشاره کردم، سند مالکیت معارض نیز یکی از انواع سند رسمی است و ابطال آن بر عهده ادارات ثبت است.

ادارات ثبت موظفند به محض اطلاع یافتن از صدور این گونه اسناد، فوراً به موضوع آن رسیدگی کنند. صاحبان این گونه اسناد نیز پس از اطلاع یافتن از موضوع تعارض، بایستی جهت تعیین و تکلیف شدن و یا ارائه دادخواست ابطال سند رسمی (سند مالکیت معارض) به اداره ثبتی که ملک در آن حوزه واقع شده است، مراجعه نمایند.

اما بپردازم به شرایط ابطال سند رسمی که عبارتند از:

وجود سند مالکیت: سند مالکیت باید در دست خوانده قرار داشته باشد.

رعایت مقرّرات مرتبط با صدور سند: رعایت نکردن قانون جهت صدور سند به دو دسته تقسیم می شوند که عبارتند از:

۱- عدم رعایت مقررات مرتبط با صدور سند

۲- عدم رعایت مقررات مرتبط با تنظیم اسناد رسمی

در مواقعی که دعاوی ابطال سند به علت عدم رعایت مقرّرات باشد که می تواند به طور سهوی یا عمدی ایجاد شده باشد، با طرح نمودن در دادگاه می توان درخواست ابطال سند را نمود. با توجه به این که نحوه درخواست ابطال سند، نیاز به تسلط و تخصص به قوانین موضوعه و مقرّرات جاریه و بخشنامه های ثبتی و آیین نامه ها دارد.

ضمن آن که داشتن آگاهی کامل نسبت به رویه های دادگاه های بدوی، رویه های ادارات ثبت و تجدید نظر از مهم ترین موضوعات در زمینه ابطال سند است، با سپردن این دسته از امور خود به بهترین وکیل دعاوی ملکی در تهران، هم در وقت و هزینه خود صرفه جویی کرده اید و هم پرونده شما به بهترین صورت رسیدگی می شود و این یکی از بهترین گزینه هایی است که هنگام ابطال سند می توانید از آن استفاده کنید. خوشبختانه وکلای ملکی کارکشته دادکوشا هم در کنار شما هستند.

شکل گیری دعاوی الزام به تحویل ملک و نکات مهم آن

مواقعی که خریدار می تواند دادخواست مبتنی بر الزام به تحویل ملک را به دادگاه بدهد عبارتند از:

در شرایطی که ملک سند رسمی داشته باشد.

در شرایطی که ملک سند رسمی نداشته باشد، خریدار باید پیش از هر چیز ابتدا دعوای الزام به تنظیم نمودن سند را پیش از الزام نمودن فروشنده به تحویل دادن ملک مطرح نماید. در غیر این صورت دادگاه دادخواستش را رد خواهد کرد.

پس خریدار هنگامی می تواند دعوای الزام به تحویل دادن ملک را مطرح نماید که طبق قانون، ملک به وی منتقل شده و در دفاتر ثبت اسناد به ثبت رسیده باشد.

دقت داشته باشید که، فروشنده تنها در یک مورد خاص می تواند از تحویل ملک خودداری نماید و آن هم زمانی است که فروشنده ملک از حق حبس خویش استفاده نماید.

حق حبس زمانی استفاده می شود که هر کدام از طرفین دعوا بخواهند از حق خویش مبنی بر تحویل ندادن ملک تا هنگام پرداخت پول یا پرداخت نکردن مبلغ توافق شده تا هنگام تحویل ملک استفاده نمایند.

بنابراین در حق حبس، چنانچه هریک از خریدار یا فروشنده ملک از پرداخت نکردن پول و یا تحویل دادن ملک امتناع ورزد، طرف مقابلش می تواند تعهداتش را تا هنگام انجام تعهد طرفش انجام ندهد. در این حالت، در صورتی که طرفین نتوانند به نتیجه برسند که چه کسی باید اول تعهدش را انجام دهد، دادگاه بعد از رسیدگی و ارزیابی اظهاراتشان، هر دو طرف را به انجام وظایف و تعهداتشان ملزم می نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش

طبق قانون، قرارداد پیش فروش ساختمان بایستی به وسیله تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک که نزد دفاتر ثبت اسناد است با درج در اسناد مالکیت منعقد گردد.

الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش 

البته اگر از هر وکیل ملکی در تهران بپرسید به شما خواهد گفت؛ که این الزام اگرچه قانونی است امّا در حال حاضر در تمام کشور اجرا نمی شود. تنها در بعضی شهرها امکان تنظیم این سند وجود دارد.

اگر پیش خریدار بعد از انعقاد قرارداد بخواهد از این الزام قانونی استفاده نماید، بایستی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را در دادگاه مطرح نماید.

مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک

مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک عبارتند از:

سند رسمی مالکیت، سند رسمی اجاره و قرارداد رسمی، مبنی بر این که ملک مورد معامله بابت سرمایه گذاری کردن با حق فروش، به وسیله احداث بنا روی عرصه به شخص پیش فروشنده اختصاص پیدا کرده است

پروانه ساخت تمام ساختمان و شناسنامه فنی مستقل به ازای هر واحد

بیمه نامه ای مرتبط با مسئولیت موضوع ماده ۹ از قوانین پیش فروش آپارتمان

گرفتن استعلام از اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک

گرفتن یک تأییدیه از مهندس ساختمان مبنی بر اتمام عملیات پی ساختمان

فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش

طبق قانون، در هنگام پیش فروش باید، مشخصات ملک مورد معامله از جمله مساحت ملک، طبقه و شماره ثبت ملک ذکر گردد. همچنین ملحقات آپارتمان مثل اشتراک آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری نیز ذکر گردد.

مشخصات ساختمان نیز از مواردی است که باید ذکر شود. مثل نقشه، تعداد اتاق خواب ها، جنس مصالح از قبیل شیر آلات، رنگ، سیم کشی، دستگیره درب ها، آیفون، کلید و پریز، کابینت، کولر، سرویس بهداشتی و …

بهای ملک مورد نظر و چگونگی پرداختش نیز از مواردی است که بایستی با دقت در قراردادهای پیش فروش مطرح گردد. کاربر گرامی دقت کنید که، بهترین شیوه برای پرداخت، الزام خریدار ملک به پرداخت بخشی از بها طبق پیشرفت کار است. زمان پرداخت نیز در قرارداد مربوطه تعیین می گردد.

با رسیدن پروسه ساخت به هر مرحله، خریدار بایستی اقساط خود را پرداخت نماید. در غیر این صورت فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نماید یا بر اساس روزهای تأخیر، تحویل دادن ملک را عقب بیاندازد. همچنین در بعضی قراردادهای مشارکت ضمن امضاء قرارداد این شرط گذاشته می شود که سازنده ملک تا مدت مشخصی یا تا اتمام قرارداد حق ندارد اقدام به پیش فروش واحدهای سهم خویش نماید.

حال اگر سازنده با وجود این شرط، اقدام به پیش فروش نمودن واحدهای سهم خویش کند، مالک می تواند قرارداد مشارکتشان را فسخ کند.

مالک اولیه این دعوا را به طرفیت پیش خریدار و پیش فروشنده مطرح می نماید. اگرچه پیش خریدار، با مالک اولیه ملک رابطه قراردادی ندارد ولی با توجه به این که پیش خریدار نیز یک طرف از قرارداد پیش فروش بوده، او نیز به عنوان خوانده قرار می گیرد.

این نکته را هم باید اضافه کنم که، در دادگاه موضوع ابطال قرارداد در دعاوی پیش فروش به علت فسخ قرارداد مشارکت مطرح می شود.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل عدم پرداخت اقساط یا ثمن (بهای) قرارداد

اقساطی بودن ثمن (بهای) قرارداد از یک طرف باعث می شود که قدرت خرید در پیش خریداران افزایش یابد و از طرف دیگر، ممکن است پیش فروشنده ملک را با خطر پرداخت نکردن اقساط از طرف خریداران مواجه سازد.

فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل عدم پرداخت اقساط یا ثمن (بهای) قرارداد 

لازم است این را هم عرض کنم که در قراردادهای پیش فروش، هر دو طرف می توانند وجه التزامی را بابت تأخیر در پرداخت نمودن اقساط ملک پیش فروش قرار دهند. پیش فروشنده می تواند در قرارداد شرط نماید که پرداخت نکردن به موقع ثمن (بهای) قرارداد باعث فسخ قرارداد می شود.

چنانچه پیش خریدار اقساط قرارداد را پرداخت نکند، پیش فروشنده بایستی این موضوع را به دفترخانه تنظیم کننده سند پیش فروش شده اعلام نماید. دفترخانه نیز باید به پیش خریدار اخطار دهد که ظرف مدت ۱ ماه اقساط معوقه را پرداخت نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نماید.

فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری (خلافی) مساحت

براساس قانون، اگر اختلاف متراژ صورت مجلس تفکیکی با متراژ نوشته شده در قرارداد تا ۵% باشد، هیچ کدام از طرفین قرارداد حق فسخ ندارند ولی اگر این اختلاف از ۵% بیشتر باشد، پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند (چه متراژ واقعی بیشتر و چه کمتر باشد).

اگر مساحت واقعی ملک کمتر از مقدار نوشته شده در قرارداد باشد ولی پیش خریدار قصد فسخ آن را نداشته باشد، فروشنده بایستی قیمت روز آن را به پیش خریدار بدهد. ولی اگر متراژ ملک بیشتر از متراژ نوشته شده در قرارداد باشد، خریدار بایستی قیمت نوشته شده در قرارداد را به فروشنده ملک بپردازد.

با توجه به هزینه بالای ساخت و سازها در شرایط کنونی کشور و رشد پیش فروش املاک، بنده به شما کاربر گرامی توصیه می کنم که در صورت مواجهه با مشکل خلافی مساحت، حتماً با یک وکیل ملکی در تهران مشاوره کنید.

گواهی پایان کار ساختمان و ارزش حقوقی آن

واقعاً گواهی پایان کار ساختمان چه کاربردی دارد؟

 گواهی پایان کار مدرکی است که پس از اتمام ساخت و ساز ملک صادر می گردد. اضافه کنم که این گواهی براساس شناسنامه فنی ملک صادر شده و افراد باید در هنگام خرید ملک، به غیر از پروانه ساختمانی به گواهی پایان کار آن نیز توجه نمایند.

گواهی پایان کار نشان می دهد که بنا تخلّف ساختمانی نداشته و طبق معیارهای فنی مهندسی و دقیقاً مورد تأیید شهرداری است.

تا هنگامی که از سوی شهرداری، گواهی پایان کار، صادر نشود، اداره ثبت اسناد نمی تواند صورت مجلس تفکیکی را تنظیم کند و تا هنگامی که صورت مجلس تفکیکی تنظیم نشده باشد، امکان صادر شدن سند برای هریک از واحدها وجود نخواهد داشت.

برای صدور این صورت مجلس، مالک بایستی بعد از اتمام عملیات ساختمانی و گرفتن پایان کار، به دفاتر اسناد رسمی رفته و درخواست صدور آن را نماید. شما بدون گواهی پایان کار، قانوناً نمی توانید ملک را به شخص دیگری بفروشید و این یکی دیگر از کارکردهای گواهی پایان کار است.

چنانچه بنای ساخته شده دارای تخلّف ساختمانی باشد، پرونده ابتدا به کمیسیون ماده ۱۰۰ فرستاده می شود و اگر کمیسیون رأی به پرداخت جریمه دهد، مالک بایستی جریمه را پرداخت کند تا بتواند برای ساختمان خود پایان کار اخذ نماید.

مراحل اخذ پایان کار ساختمان براساس قوانین سال 1400

امّا بپردازیم به مراحل اخذ پایان کار براساس جدیدترین قوانین مربوطه. دوست گرامی از شما خواهش می کنم به تک تک نکاتی که ذکر می کنم دقت کنید تا از هرگونه مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی در تهران  نیز به بی نیاز شوید.

ابتدا مالک باید مدارک مربوطه را آماده نماید. این مدارک عبارتند از:

اصل و کپی کارت ملی، شناسنامه، سند مالکیت، فیش عوارض نوسازی، فیش آب، برق، گاز، تلفن و پروانه ساختمانی

نقشه معماری ملک

ارائه کردن کارت سازه

برای ساختمان های نوساز، تأییدیه استاندارد برای آسانسور

اگر مالک فوت شده باشد، کپی مدارک شناسایی وراث و همچنین کپی انحصار وراثت الزامی است

مراحل اخذ پایان کار بر اساس قوانین سال 1400 عبارتند از:

ارائه مدارک به شهرداری

تکمیل فرم مرتبط با اتمام کار ساختمان توسط مهندس ناظر ساختمان

رفتن به بایگانی و اخذ پرونده شهرداری و اخذ نوبت بازدید ملک

بازدید کارشناس شهرداری از ساختمان بنا شده و سپس ارائه گزارش به شهرداری

صدور دستور محاسبه توسط مسئول فنی

کنترل نمودن زیر بنای ساختمان به وسیله مسئول محاسب شهرداری

بررسی کسری پارکینگ و اضافه متراژ توسط مهندس محاسب شهرداری و سپس بررسی مجدد مسئول شهرسازی

تکمیل برگه گواهی پایان کار در بخش پروانه ساختمان شهرداری

امضاء گواهی پایان کار توسط شهردار، معاون شهرسازی، پیش نویس گیرنده و محاسب

پایان کار بایستی توسط دبیرخانه تاریخ، شماره و مهر زده شده باشد

شرایط ارائه دادخواست الزام به فک رهن

ممکن است فردی ملکش را بابت گرفتن وام از بانک در رهن گذاشته باشد. چنانچه فرد وام گیرنده تمامی اقساط خود را پرداخت کرده باشد ولی طلبکار (بانک)، ملک مربوطه را فک رهن نکند، فرد وام گیرنده می تواند دادخواست الزام به فک رهن ارائه نماید.

حالت دیگر هنگامی است که طبق قرارداد مشارکت، ملک مزبور در رهن بانک رفته و سازنده متعهد می گردد که برای فک رهن اقدام نماید.

حالت سومی هم وجود دارد و آن هنگامی است که فرد، ملک در رهن بانکش را از طریق مبایعه نامه به فرد دیگری فروخته و متعهد می گردد که تا هنگام تنظیم سند، ملکش را از رهن خارج سازد، اما در زمان مقرر این کار را انجام نمی دهد. در این مواقع نیز خریدار می تواند دادخواست الزام به فک رهن ارائه نماید.

نحوه اجرای حکم فک رهن

در صورتی که محکوم علیه (فردی که حکم به ضرر او صادر شده است)، به مدت ۱۰ روز بعد از ابلاغ شدن اجراییه، از اجرای آن خودداری نماید، طبق ماده ۴۷ از قانون، محکوم له (فردی که حکم به نفع او صادر شده) می تواند، توقیف و فروش اموال محکوم علیه را تقاضا نموده و با فروش اموال، فک رهن ملک انجام شود.

همچنین اگر محکوم له (فردی که حکم به سود او صادر شده است) مبلغی را به عنوان ثمن (بهای ملک مورد معامله) نزد خود داشته باشد که به محکوم علیه (فردی که حکم به ضرر او صادر شده است) تعلق داشته باشد، می تواند بدون حکم جدید از آن مبلغ کسر نموده و هزینه های مرتبط با فک رهن ملک را پرداخت نماید.

نکات کلیدی در دعاوی الزام به فک رهن

در این بخش قصد دارم به برخی از مهم ترین نکات در دعاوی الزام به فک رهن اشاره کنم:

چنانچه شخصی طی قرارداد، متعهد به فک رهن شده باشد ولی در موعد مقرر این کار را انجام ندهد، محکوم له (فردی که حکم به نفع او صادر شده است) می تواند قرارداد مربوطه را فسخ نماید.

اخذ پایان کار، خواسته فک رهن و دریافت صورت مجلس تفکیکی همگی دارای منشأ واحد بوده و می توان همه آن ها را به طور همزمان در یک دادخواست مطرح نمود.

نکات کلیدی در دعاوی الزام به فک رهن 

بدانید که اداره ثبت اسناد، صورت مجلس تفکیکی را با استفاده از پایان کار ساختمان تهیه می کند.

تفکیک به معنای کوچکتر کردن و تقسیم کردن مال به قطعات کوچکتر می باشد. این صورت مجلس برای املاکی که به چند عدد واحد آپارتمانی تبدیل شده اند، بعد ازگرفتن پایان کار امکان پذیر است.

بد نیست بدانید برای مالکان زمین نیز امکان صدور این صورت مجلس وجود دارد. در این حالت، به پایان کار نیازی نیست و تنها از شهرداری، نقشه زمین مربوطه اخذ شده و ضمیمه می گردد.

اگر فردی پیش از طرح دعوای مربوط به فک رهن، اقدام به پرداخت بدهی مرتهن (رهن گیرنده) نماید، امکان مراجعه به شخص محکوم و دریافت وجه پرداختی را ندارد.

دادخواست می تواند با استناد به قرارداد بیع باشد. بیع به معنای فروش مال در مقابل دریافت وجه نقد می باشد. به این صورت که مالک کالا (فروشنده) ، مالکیت کالایش را در مقابل دریافت وجه نقد به طرف مقابل (خریدار) واگذار می نماید.

چنانچه فردی نسبت به در رهن قرار داشتن ملک، شکایتی داشته و معتقد باشد سند رهنی به طور غیر قانونی ارائه شده، بایستی دادخواست ابطال سند را مطرح نموده و نیازی به طرح کردن دادخواست فک رهن نمی باشد.

در مواقعی که ملک با اجازه مرتهن (رهن گیرنده) به فروش می رود و خریدار بعد از خرید، رضایت مرتهن را برای تنظیم نمودن سند جلب می کند، دیگر به طرح دعوا نیازی نیست.

قلع و قمع بنای غیر مجاز

قلع و قمع بنای غیر مجاز در تهران یکی دیگر از رایج ترین دعاوی ملکی است. در صورتی که متصرف، بدون قرارداد یا مجوز، اقداماتی مثل کاشتن درخت یا ساخت بنا داشته باشد، ذی نفع می تواند دادخواستی مبنی بر قلع و قمع بنای غیر مجاز را به دادگاه تقدیم نماید.

نکات مهم در دعاوی قلع و قمع بنای غیر مجاز عبارتند از:

امکان طرح کردن دعواهایی مثل تصرف عدوانی یا خلع ید وجود دارد.

خلع ید چیست؟

 عنوان دعوایی می باشد که مالک مال غیر منقول مثل زمین، مغازه، خانه بر علیه متصرف غیر قانونی اقامه کرده و از محکمه می خواهد که به این کار پایان داده و ملکش را از تصرف خارج کرده و به او تحویل دهد.

نحوه طرح این دعوی نیز به این صورت است که مالک با سند مالکیت خود به محکمه مراجعه نموده و با تنظیم کردن دادخواست و طرح کردن دعوی خلع ید، حق خویش را مطالبه می نماید.

تصرف عدوانی به چه معناست؟ 

هر مالی اعم از منقول و یا غیر منقول که در اختیار و تصرف شخصی قرار دارد، بیانگر آن است که آن مال به او تعلق دارد و مدعی بایستی برای تصرف و بدست آوردن آن به طرح اقامه دعوی بپردازد تا مراجع قضایی به نفع او حکم داده و وی را مالک حقیقی مال بشناسد.

بنابراین هیچ شخصی نمی تواند مالی را که برای دیگری است با ستم و عدوان و با قدرت شخصی تصرف نماید مگر در حالتی که این کار را به صورت قانونی انجام دهد. در غیر این حالت غاصب محسوب شده و تحت پیگرد قانونی قرار می گیرد.

فردی که باغی یا زمینی را برای زمان مشخصی اجاره کرده تا در آن زراعت و .. نماید، اگر فرد ثالثی بدون اجازه گرفتن از او به احداث بنا یا کاشت اقدام نماید، مستأجر می تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع را ارائه دهد.

اگر اعیان احداث شده ناشی از حق و حقوق زارعانه باشد، فرد نمی تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع نماید.

فرد برای طرح این دعوا باید سند مالکیت داشته باشد.

اگر خواهان اجازه غرس اشجار یا احداث بنا را داشته باشد، مستحق گرفتن اجرت المثل نیز می باشد.

مطالبه وجه التزام قراردادی و شرایط آن

منظور از مطالبه وجه التزام قراردادی این است که اگر بیع به هر دلیلی انجام نشد، این وجه به عنوان یک جریمه از سوی شخصی که عدم انجام معامله به خاطر عمل اوست گرفته می شود و به شخص دیگری تعلق می گیرد.

مطالبه وجه التزام قراردادی و شرایط آن

وجه التزام در قولنامه به روش های زیر می تواند باشد:

در قولنامه ذکر می گردد، چنانچه خریدار یا فروشنده از اجرای تعهداتشان امتناع نمایند، بایستی فلان وجه را به طرف مقابلشان بپردازند.

یا این که در قولنامه ذکر می شود که در فلان تاریخ باید طرفین در دفترخانه حضور یافته و سند تنظیم نمایند. در صورتی که هریک از طرفین در دفترخانه، حضور نیابند، طرف دیگر بایستی وجهی را به عنوان جریمه به طرف مقابل پرداخته و تعهدش را انجام دهد.

تذکر: دقت داشته باشید که وجه التزام قراردادی با ضرر و زیان های مرتبط با انجام ندادن تعهد فرق دارد. چنانچه در قراردادی وجهی برای تأخیر در انجام دادن تعهد یا برای انجام ندادن آن مشخص نشده باشد، ما باید به دنبال ضرر و زیان های انجام ندادن یا تأخیر دادن برویم.

چرا که وجه التزام مبلغی مشخص و مقطوع بوده و اگر طرفین به هر علتی آن را در قرارداد بیان نکنند بایستی به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست مطالبه ضرر و زیان را ارائه نمایند.

با این وجود متعاملان می توانند تصریح کنند که دریافت این وجه جایگزین تعهد اصلی نبوده، بلکه با آن جمع می شود. یعنی متخلّف علاوه بر اجرای تعهد اصلی بایستی وجه التزام نیز پرداخت نماید.

تفاوت اجور معوقه با اجرت المثل عین مستاجره

اجاره بهای ملک به زمانی که مستأجر ملک را تصرف کرده مربوط می شود و اجور معوقه همان اجاره به تأخیر افتاده است. ولی گاهی اوقات با اتمام مهلت مقرر (مهلتی که در قرارداد اجاره ذکر شده است) مستأجر به تصرفش ادامه می دهد. در این حالت مؤجر با توجه به قانون می تواند به ازای زمان تصرف، بعد از پایان قرارداد، از مستأجرش اجرت دریافت کند.

تعیین مبلغ اجرت المثل عین مستأجره ایام تصرف به عواملی بستگی دارد. گفتنی است برای تعیین مبلغ آن بایستی با کارشناسان حقوقی مرتبط با آن مشورت نمایید.

روش قانونی مطالبه اجور معوقه و وصول آن

اگر مستأجر اجاره خود را پرداخت ننماید، مؤجر می تواند به اقامه شکایت برای مطالبه اجور معوقه بپردازد. در این مواقع دادگاه بعد از کسر زیان های مؤجر و اجاره عقب افتاده از پول پیش مستأجر، باقیمانده پول را به مستأجر بر می گرداند.

شیوه مطالبه اجرت المثل عین مستاجره و وصول آن

چنانچه مستأجر پس از پایان یافتن مدت، ملک را با اجازه مالک در تصرف خویش داشته باشد، زمانی بایستی اجرت المثل را به مالک بدهد که از ملک استفاده کرده باشد. پس اگر مالک، این اجرت المثل را درخواست کرده و مستأجر از پرداخت آن خودداری نماید، مالک بایستی دادخواستی مبنی بر مطالبه اجرت المثل را به دادگاه ارائه دهد.

دادگاه نیز بعد از رسیدگی به موضوع و استماع اظهارات دو طرف، در صورت مستحق تشخیص دادن مالک نسبت به این پول، پرونده را به یک کارشناس رسمی دادگستری می سپارد. کارشناس نیز با بررسی اجرت المثل ملک مزبور، با توجه به شرایط، موقعیت ملک و مقایسه آن با املاک مشابه، مبلغ اجرت المثل را برای زمانی که مستأجر ملک را تصرف کرده است، مشخص می نماید.

مراحل صدور دستور تخلیه اماکن مسکونی و تجاری در صورت عدم تخلیه مستاجر

طبق قانون و پرونده های مشابهی که در دادکوشا داشته ام، شورای حل اختلاف مسئول رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه اماکن مسکونی است. چنانچه موعد اجاره نامه تمام شده باشد، شخص می تواند برای گرفتن حکم تخلیه به مرکز قضایی مراجعه نماید. البته بایستی در اجاره نامه، دو شاهد امضاء کرده باشند تا شورا به دادخواست رسیدگی نماید.

مراحل صدور دستور تخلیه اماکن مسکونی و تجاری در صورت عدم تخلیه مستاجر 

بعد از قطعیت حکم، اجرای احکام رأی را به اجرا می گذارد. طبق قانون، مستاجر ظرف ده روز باید ملک را تخلیه نماید. در غیر این صورت این کار توسط دادگاه و به وسیله ماموران کلانتری محل انجام می گیرد.

در صورتی که مستاجر وجهی را به مالک داده باشد، مؤجر بایستی وجه را به حساب مربوط به دادگستری واریز نماید تا مستأجر بتواند پولش را دریافت کند.

در اینجا لازم می دانم که پیش از پرداختن به مراحل صدور تخلیه اماکن تجاری، به یک نکته اشاره کنم و آن این است که دستور تخلیه با حکم تخلیه تفاوت دارد. در حالت کلی، روند تخلیه مغازه با اخذ دستور تخلیه سریعتر انجام می گیرد.

اگر بعد از پایان زمان قرارداد ملک، مستاجر از تخلیه مغازه تجاری خودداری نماید، مالک می تواند به غیر از گرفتن حکم تخلیه، ضرر و زیان مربوط به این ایّام را هم از مستأجر مطالبه نماید.

اگر قرارداد رسمی باشد، برای اخذ دستور تخلیه مغازه، بایستی به اداره ثبت اسناد رفت و با تکمیل نمودن فرم اجراییه، از دفتری که در آن قرارداد استیجاری تنظیم شده است، درخواست صدور اجراییه کرد. سپس از سوی اداره ثبت اسناد دستور تخلیه صادر شده و به مستاجر ظرف ۴۸ ساعت ابلاغ می گردد و مستاجر نیز از زمان دریافت این ابلاغیه، سه روز برای تخلیه مغازه فرصت دارد.

در صورتی که املاک تجاری به صورت سرقفلی اجاره داده شده باشند، در حوزه رسیدگی دادگاه می باشد. در صورتی که قرارداد استیجاری مشمول شرایطی که گفتیم نباشد، مؤجر می تواند برای گرفتن حکم تخلیه مغازه اقدام نماید.

امیدوارم هیچ وقت بین هیچ مالک و مستاجری شرایطی ایجاد نشود که نیاز به تخلیه اجباری باشد.

شرایط صدور حکم دستور تخلیه فوری

در صورتی که بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک مورد اجاره امتناع ورزد، به خواست مؤجر حکم دستور تخلیه فوری از مراجع رسیدگی کننده صادر می شود.

اگر مدت اجاره به اتمام نرسیده باشد، بعد از تعیین وقت و در صورت بر حق بودن صاحب ملک و مطابقت خواسته او با قوانین و مقرّرات و قرارداد اجاره، حکم تخلیه ملک صادر می شود. این را هم اضافه کنم که حکم تخلیه قابل اعتراض می باشد.

شرایط طرح دعوای رفع تصرف عدوانی

تصرف عدوانی یعنی تصرف در مال دیگری بدون اجازه قانون و مالک. در ایران، دعوای تصرف عدوانی هم می تواند مشمول دعوای کیفری باشد و هم مشمول دعوای حقوقی.

دوست عزیز به این نکته هم دقت کنید که، برای تحقق تصرف عدوانی، وجود سه شرط زیر ضروری است:

سابقه تصرف قبلی خواهان

تصرف بعدی خواهان

تصرف بدون مجوزهای قانونی

بنابراین هرگاه فردی مالک ملکی باشد و شخص دیگری بدون داشتن مجوز قانونی ملک را تصرف نماید، متصرف پیشین می تواند به دادگاه مراجعه کرده و به طرح دعوای رفع تصرف عدوانی بپردازد. البته این کار با هدف پس گرفتن ملک انجام می شود.

در رابطه با این سؤال که طرح دعوای رفع تصرف عدوانی در چه شرایطی امکان پذیر است؟ باید گفت: خواهان دعوا فقط با اثبات تصرف قبلی می توانند به طرح دعوا بر علیه متصرف عدوانی اقدام نمایند و در این راه به اثبات مالکیتشان نیازی ندارند.

البته مدت زمانی که خواهان، ملک را به تصرف خود در آورده است نیز باید اندازه ای باشد که وی متصرف شناخته شود. گفتنی است این زمان طبق عرف و نظر قاضی متفاوت است.

چنانچه متصرف عدوانی، مالک واقعی ملک بوده باشد و برای گرفتن حق خویش، اقدام به این کار کرده باشد، قانون به متصرف این اجازه را داده است که با طرح دعوا از دادگاه، رفع تصرف عدوانی را درخواست نماید.

فروش ملک مشاع در سال 1400

طبق تجربه ای که در حل پرونده های مختلف ملکی در دادکوشا داشته ام، معمولاً فروش املاک مشاع به علت تعدد مالکان و وجود اختلاف بین آن ها ممکن است کمی سخت باشد و حتی نسبت به ملکی که تنها یک مالک دارد، کمی افت قیمت داشته باشد.

اما نکته ای که باید در اینجا بدان اشاره کنم این است که هر کدام از مالکان مشاع می توانند بدون اجازه مالکان دیگر نسبت به سهم شان اقداماتی از قبیل اجاره و فروش را انجام دهند.

اگرچه به موجب قانون، فروش سهم مشاع ممکن است؛ اما هر نوع تصرف مادی در آن منوط به گرفتن اجازه از تمامی شرکا می باشد. این را هم عرض کنم که به علت وجود مشکلات در تصرفات مادی ملک مشاع، مالکین سعی بر خاتمه دادن وضعیت ملک مشاع داشته و می خواهند ملک را از این حالت خارج نمایند.

آشنایی با انواع دعاوی سرقفلی

دعاوی سرقفلی یکی از رایج ترین دعاوی ملکی در مراجع قضایی است. دعاوی مرتبط با سرقفلی با عناوین مختلفی در مراجع قضایی عنوان می شوند. مثلاً دعاوی مطالبه حق سرقفلی، تجویز انتقال سرقفلی، تجویز تغییر دادن شغل در سرقفلی، تخلیه سرقفلی از سوی مالک و …

انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک تخلف به حساب آمده و مالک می تواند برای احقاق حق خود به دادگاه مراجعه نموده و با پرداخت نیمی از سرقفلی آن را تخلیه نماید.

البته راهکار دیگری نیز وجود دارد و آن این است که اگر مالک به انتقال سرقفلی رضایت نداد، شما می توانید به دادگاه رفته و مجوز انتقال سرقفلی را از آنجا بگیرید.

طرح دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل

طبق قانون، در صورتی که مکان کسب و پیشه برای شغل خاصی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون گرفتن رضایت از مؤجر، شغلش را تغییر دهد، مالک می تواند به طرح دعوای تخلیه سرقفلی بدون پرداختن حق کسب اقدام نماید. مگر در حالتی که شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد.

چنانچه شغل جدید از نظر ضرری که به ساختمان وارد می نماید، نسبت به شغل قبلی مضرتر باشد، ممکن است این تغییر شغل نوعی تعدی و تفریط به حساب آید. در این مواقع مالک سرقفلی می تواند به طرح دعوای تخلیه سرقفلی اقدام نماید.

طرح دعوای مطالبه حق کسب و پیشه

طبق قانون، اگر مستاجر از حق و حقوق ذکر شده در قرارداد سرقفلی، تعدی یا تخلّف نکرده باشد ولی مؤجر تخلیه ملکش را بخواهد، مستاجر می تواند به طرح دعوای مطالبه حق کسب و پیشه اقدام نماید. به خاطر داشته باشید که طرح دعوای مطالبه حق کسب و پیشه یک دعوای مالی به حساب آمده و در دادگاه محل ملک تجاری مطرح می شود.

رسیدگی به دعاوی سرقفلی، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی بوده و از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج است. بنابراین رسیدگی به دادخواست دعاوی مرتبط با سرقفلی بر عهده مراجع قضایی صالح است.

به عنوان یک وکیل ملکی در تهران بارها شاهد بوده ام که بسیاری از افراد به اشتباه دعوای خود را در مراجع قضایی غیر صالح طرح می کنند که باعث رد شدن دعوای آن ها می گردد.

تفاوت مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی پولی است که مالک در ابتدای زمان اجاره می گیرد تا مکان را اجاره دهد. گفتنی است این پول به غیر از مال الاجاره ای است که مستاجر پرداخت می کند.

این در حالی است که حق کسب و پیشه، حقی بوده که به صورت تدریجی برای مستاجر بوجود می آید. یعنی پس از این که مستاجر شروع به فعالیت کرد و اعتبار کسب کرد، حقی برایش بوجود می آید. به این حق، حق کسب و پیشه می گویند.

موارد از بین برنده حق سرقفلی

مواردی که باعث از بین رفتن حق سرقفلی می شوند عبارتند از:

یکی از مواردی که حق سرقفلی را از بین می برد انتقال به غیر است. اگر فرد اقدام به انتقال سرقفلی کند، مالک می تواند با پرداخت نیمی از حق سرقفلی به خریدار، محل سرقفلی را تخلیه نماید.

مورد دیگری که موجب از بین رفتن حقّ سرقفلی می شود، تغییر شغل است. اگر در سند مربوط به سرقفلی، شغل خاصی قید شده باشد و مالک سرقفلی بی آنکه از مالک رضایت گرفته باشد، تغییر شغل دهد، تمام حق قانونی او از بین رفته و مالک می تواند بدون پرداخت وجهی ملک را تخلیه نماید.

مورد دیگر زمانی است که صاحب سرقفلی یعنی کسی که حق کسب و تجارت دارد، نسبت به محل تفریط یا تعدی نماید، حق سرقفلی او از بین رفته و مالک می تواند بدون پرداخت وجهی ملک را تخلیه نماید.

عدم پرداخت اجاره از دیگر اسباب تخلیه سرقفلی است. صاحب سرقفلی باید در مدّت ده روز از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره اقدام نماید. قانون هیچ گونه بهانه ای را برای پرداخت نکردن اجاره از سوی مستاجر نمی پذیرد. در این مواقع، مالک باید با ارسال اظهارنامه ای نسبت به درخواست آن اقدام نماید. هرگاه پس از دو بار ارسال اظهارنامه، مستاجر برای بار سوم اجاره را به وقت پرداخت نکند، مالک می تواند نسبت به تخلیه ملک از طریق اداره ثبت یا دادگاه اقدام نماید.

شرایط تخلیه سرقفلی

در هنگام عقد قرارداد در مورد سرقفلی، مالک و مستاجر باید با یکدیگر توافقاتی را انجام دهند. این توافقات به شیوه های زیر انجام می شود:

در هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر باید با یکدیگر توافق نمایند که مالک باید هر ساله ملک را با یک نرخ اجاره متعارف سال جدید به مستاجر اجاره دهد. اگر با اتمام قرارداد، مالک از مستاجر بخواهد ملک را تحویل دهد، بایستی مبلغی را به عنوان حق تجارت به مستأجرش بپردازد.

در زمان عقد قرارداد، مستاجر بایستی مبلغی را به مالک بپردازد. بنابراین در زمان تخلیه سرقفلی مالک باید ملک را بر اساس قیمت روز محاسبه نموده و به مستاجرش پرداخت نماید.نکته ای که در اینجا باید به آن توجه نمایید این است که، هم قرارداد بایستی عنوان اجاره به خود داشته باشد و هم مستاجر بایستی مبلغ را با عنوان سرقفلی به مالک پرداخت نموده باشد.

در زمان عقد قرارداد، دو طرف باید توافق نمایند که مالک بایستی تا هنگامی که مستاجر قصد داشته باشد بماند، قرارداد را با همان قیمت قبلی تمدید نماید. در این صورت با اتمام قرارداد، در صورتی که مالک تمایلی به تمدید قراردادش نداشته باشد، بایستی مبلغی را به مستاجر به عنوان سرقفلی بپردازد.

در رابطه با این سؤال که درخواست تخلیه ملک باید به کدام مرجع تقدیم شود؟ باید عرض کنم: طبق قانون، چنانچه ملکتان مسکونی باشد، باید به شورای حل اختلاف و اگر قرارداد اجاره شما مربوط به املاک تجاری و سرقفلی باشد، بایستی به دادگاه مراجعه نمایید.

تشخیص میزان و ارزش سرقفلی

میزان و ارزش سرقفلی به کیفیت ملک و موقعیت محل بستگی دارد. همچنین محاسبه ارزش سرقفلی به اراده و توافق مؤجر و مستاجر بستگی دارد. به این شکل که مالک ارزش سرقفلی را تعیین کرده و مستاجر نیز می تواند این مبلغ را پذیرفته یا از معامله مورد نظرش انصراف دهد. بنابراین در تعیین ارزش سرقفلی مستاجر هیچ گونه اختیاری ندارد.

سرقفلی به چه کسی باید پرداخت شود؟

مبلغ سرقفلی فقط به مالک پرداخته می شود. بنابراین رونق تجاری در تعیین مبلغش تأثیری نخواهد داشت.

شیوه انتقال ملکی که سر قفلی آن به فرد دیگری تعلق دارد

سرقفلی به ۳ روش قضایی، قهری و اختیاری منتقل می گردد. زمانی که از سوی مقام قضایی حکم داده می شود که سرقفلی باید انتقال یابد، در این حالت، انتقال قضایی می باشد.

در انتقال قهری، فردی فوت کرده و حقوق حاصل از حق کسب و پیشه به وراث شخص منتقل می گردد. در انتقال اختیاری نیز، سرقفلی با میل مالک به شخص دیگری منتقل می گردد.

مطالب مرتبط

نکات مهم برای انجام طلاق توافقی

بررسی چند‌و‌چون دعوای خلع ید از منظر قانونی

همه چیز در مورد طلاق 

مساعدت وکیل یکی از شیوه های اولیه تضمین حمایت از حقوق انسانی

 مساعدت وکیل یکی از شیوه های اولیه تضمین حمایت از حقوق انسانی متهمین به جرم کیفری مخصوصا حق دادرسی عادلانه است. حق داشتن وکیل و اعلام آن از زمان کشف جرم تا اجرای حم صادره از مهمترین تضمینات حقوقی دفاعی متهم است و در کلیه مراحل مراحل دادرسی کیفری یک حق مسلم است که برای متهم شناخته شده است. عبارت هایی مانند وکیل مهریه در اراک  آدرس وکیل خوب در اراک ، شماره تماس وکیل خوب در اراک ، حق الوکاله وکیل خوب در اراک که جزء عبارت های پر جست و جو در این زمینه در اینترنت هستند ، نشان می دهند که توجه و نیاز مردم به یافتن وکیل خوب در اراک به چه میزان است.

موسسه مهاجرتی تراست با درک نیاز متقاضیان و برای رفاه آنها خدمات مشاورهای خود را به صورت آنلاین ارائه میکند. در ادامه مقاله اطلاعات کاملی در مورد وظایف وکیل ، دانش و مهارت مورد نیاز یک وکیل و تعریف وکیل دادگستری برای کمک به شما در انتخاب وکیل مناسب ارائه خواهیم داد. وکیل نباید احساسی رفتار کند و عمل سرزده از یک نفر را همانند مردم عادی به کل دادگستری تعمیم دهد. طبق قوانین سنگین ترین مجازات برای جرایم مربوط به مواد مخدر بعد از اعدام , حبس بیش از 25 سال , جزای نقدی بیش از یک میلیارد ریال و مصادره کل اموال و …

حقوق دفاعی متهم امروزه به عنوان یکی از اصول مهم در محاکمه منصفانه در اسناد بین المللی و منطقه ای و همچنین قوانین و مقررات کشورها مطرح و مورد حمایت واقع می گردد.این حق در اساسنامه دادگاه کیفری بین المللی نیز مورد توجه قرار گرفته و حقوقی از جمله فرض بیگناهی و حق داشتن وکیل مدافع و … وکلای بین المللی معمولا در دو زمینه فعالیت می کنند .

اگر در گیر پرونده های بین المللی شده اید اولین کار و بهترین کار انتخاب یک وکیل زبردست و متخصص در زمینه پرونده های حقوقی بین المللی می باشد. با توجه به مطالب یاد شده حضور یک وکیل خبره و با تجربه یکی از ضروری ترین مسائل در دادرسی های کیفری بین المللی است و جز اساسی ترین حقوق متهمین و شاکیان در هر پرونده کیفری و یا حقوقی می باشد. مثل تامین دلیل یا تامین خواسته یا ارسال اظهارنامه که عموماً اقدامات مستقلی نیستند اما میتواند تاثیر مثبت در دعوای اصلی بگذارند.

در صورتی که شما از آن مجموعه اشخاصی هستید که دائما می گویید قصد داریم شکایت تنظیم کنیم و اطلاعی از دادخواست ندارید، وکیل عالی در اراک در این خصوص مقاله ای را اماده کرده است که با مطالعه ان قادر می شوید از این به بعد دادخواست را بجا و شکایت را هم به جای خود استفاده کنید . برای کسب اطلاعات بیشتر و همین طور دریافت مشاوره و می توانید با وکیل عالی در اراک مشورت کنید. برای مشاهده اسامی بیشتر وکلای پایه یک دادگستری اراک اینجا را کلیک کنید.

فلسفه تصویب این قانون و تشکیل چنین دادگاه هایی در بدو امر این بود که برخی از دعاوی خاصی که در ارتباط با خانواده هستند ، از صلاحیت دادگاه های عمومی خارج شده و در صلاحیت دادگاه خانواده قرار گیرند تا به صورت سریع تر ، با سهولت بیشتر و قضات متخصص در مورد آنها حکم صادر شود . به دلیل وجود طیف گسترده ای از وکلای متخصص خانواده در اراک، امکان ارزیابی توانمندی های وکلا بسیار مشکل خواهد بود.

در سامانه تخصصی دادسان، وکلای خانواده متخصص و با تجربه برای ارائه خدمات در اصفهان حضور دارند. <b>وکیل اصفهان آماده </b>ی ارائه ی مشاوره حقوقی و پذیرفتن وکالت در تمامی مباحث ذکر شده می باشد لذا شما حضور یکی از بهترین وکلای اصفهان را تا دستیابی به موفقیت در پرونده حقوقی در کنار خود حس خواهید کرد. با تجربه ترین وکلای جنایی اصفهان آماده قبول وکالت و ارائه مشاورات حقوقی به شما هستند تنها کافی است با ما تماس حاصل فرمایید و بهترین وکیل جنایی اصفهان تا پایان پرونده شما همراهتان باشند. موسسه حقوقی دادکوشا با داشتن حرفه ای ترین وکلای جنایی در اصفهان را به شما معرفی می کند. موسسه حقوقی سازش گستران ایرانیان بهترین وکلای بین المللی اصفهان را به شما عزیزان معرفی خواهند کرد. موسسه حقوقی سازش گستران ایرانیان با سال ها تجربه حرفه ای ترین وکلای مواد مخدر اصفهان را به شما معرفی خواهند کرد. یک وکیل طلاق با تجربه به شما می گوید که چقدر احتمال دارد به آنچه که در پرونده طلاق می خواهید دست یابید. حق دفاع از مقدس ترین حقوق هر انسانی است که موجب تضمین حقوق و آزادی های فردی است.

نکات مهم برای انجام طلاق توافقی

گام اول از مراحل طلاق توافقی

اول از همه تمایل نهایی زوجین به خاتمه دادن زندگی مشترک می باشد. در این راستا اگر اختلافی در خصوص مهریه، نفقه، جهیزیه و حضانت فرزندان باشد، یا یکی از زوجین ناراضی باشد امکان صدور رای توافقی وجود ندارد.

نکات مهم برای انجام طلاق توافقی

گام دوم

در حال حاضر دو روش برای اخذ رای (دادنامه) طلاق توافقی وجود دارد که هر کدام مزایا و معایبی دارند و انتخاب در شرایط فعلی با متقاضی است.

۱- ثبت نام در سامانه تصمیم و گذراندن چند جلسه مشاوره قبل از طلاق.

در این راستا بایستی در سایت http://zaman.behzisti.net/ ثبت نام کرده و چند جلسه مشاوره تخصصی در مدت زمان حدود ۴۵ روز گذراند.

در صورت اصرار زن و شوهر بر طلاق گواهی عدم انصراف از طلاق از مرکز مشاوره و غربالگری گرفته می شودکه به استناد آن دادخواست طلاق توافقی در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می شود.

توجه داشته باشید که اگر این روش را انتخاب می کنید حتی با داشتن وکیل و یا وکالت در طلاق هم، زن و شوهر متقاضی، ملزم به شرکت در جلسه مشاوره هستند. مگر اینکه در موارد خاص مرکز غربالگری گواهی عدم انصراف را بدون مشاوره صادر کند. همانطور که گفته شد در موارد نادر است. این روش فعلاً در سراسر ایران جاری است البته با توجه به اطلاعات بدست آمده این روش در آینده نزدیک تغییر خواهد کرد و به احتمال زیاد مدت و تعداد جلسات کاهش خواهد یافت.

۲- روش دوم گرفتن رأی طلاق توافقی این است که دادخواست طلاق از طرف مرد یا از طرف زن در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می شود. فعلاً در این روش نیاز به مشاوره اجباری نیست. بنابراین اگر زن و شوهری به وکیل مراجعه کنند و نخواهند که به مشاوره بروند ناگزیر از این روش استفاده می شود که نیازی دیگر به حضور زوجین نخواهد بود و حدود زمان اخذ رای هم بین ۱۰ تا ۲۰ روز کاری است. پس ارجاع دادخواست یک طرفه به شعبه دادگاه خانواده وکلای زوجین (خواهان و خوانده) به دادگاه اعلام توافق می کنند.

مدارک لازم برای طلاق توافقی

عقدنامه (رونوشت) شناسنامه و کپی کارت ملی متقاضیان (زن و شوهر) است. اگر زن یا مرد وکالت در طلاق (حق طلاق) داشته باشند اصل آن نیز الزامی است.

نکته : زن و شوهر هر دو بایستی در سامانه ثنا ثبت نام کرده باشند و اگر این کار انجام نشده باشد زوجین با هم یا جدا جدا به یکی از دفترهای خدمات الکترونیک قضایی می روند و در مدت زمان کوتاه و بسیار ساده با ارائه کارت ملی در سامانه ثنا ثبت نام می کنند.

الزام به این دلیل است که دیگر ابلاغ کاغذی در آینده و برای دارندگان حساب ثنا وجود ندارد. ابلاغ ها را دادگاه به صورت پیامک و از طریق حساب کاربری شخص ارسال می کند و قابل مشاهده و پیگیری خواهد بود. بنابراین حتی با داشتن وکیل اگرچه زن و شوهر به دادگاه مراجعه نمی کنند ولی می توانند از طریق سامانه مذکور از آخرین تحولات و اطلاعات پرونده خود باخبر شوند.

گام سوم

پس از ارسال پیامک این است که اگر وقت رسیدگی در پیامک مشخص نشده باشد زوجین یا وکلای آن ها می بایستی در اولین فرصت به شعبه مربوطه مراجعه کنند. با توجه به قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱/۱۲/۱ داوری در طلاق حذف شده است و به جای آن مشاوره اجباری شده است. در این راستا دادگاه، زوجین را به واحد مشاوره که معمولا در همان مجتمع قضایی مستقر است، معرفی می کنند. توجه داشته باشید که پرداخت هزینه مشاوره به عهده زوجین است.

مشاور در واحد مشاوره دادگاه ضمن پرسش از دلایل طلاق، توافق های مالی و غیر مالی زوجین در مورد مهریه و نحوه پرداخت آن، اجرت المثل، نفقه، حضانت فرزندان و جهیزیه را مکتوب می کند که به امضای زوجین یا وکلای ایشان می رسد. پس از انجام مشاوره و اخذ توافق نامه، به شعبه مراجعه می شود. در این جا رویه دادگاه ها متفاوت است بعضی از شعب همان روز یا احیانا یکی دو روز بعد رای را صادر می کنند و بعضی از شعب هم جلسه دادگاه و رسیدگی تشکیل می دهند.

در این موارد قاضی شعبه تمایل دارد که شخصا با زوجین صحبت کند. معمولا وقت دادگاه برای طلاق توافقی نزدیک و سریع می باشد، بعضی از شعب نیز انجام مشاوره را موکول به بعد از جلسه رسیدگی می کنند. بعد از صدور رای (گواهی عدم امکان سازش) مرسوم است که زوجین ذیل رای می نویسند که اعتراضی ندارند و حق تجدید نظر و فرجام خواهی را از خود ساقط می نمایند.

گام چهارم

پس از اخذ رای نوبت به ثبت طلاق و مراجعه به یکی از دفاتر رسمی طلاق است که در این مرحله هم مثل تمامی مراحل قبل زوجین یا هر کدام از آن ها می توانند وکیل اختیار کنند و خودشان حضور نیابند.

برای ثبت طلاق حضور زوجین یا وکلای آن ها الزامی است و زوجه می بایستی آزمایش عدم بارداری از یکی از آزمایشگاه ها اخذ نماید و به دفترخانه تحویل دهد. البته در بعضی از مجتمع های قضایی تهران آزمایشگاه تاسیس شده است و زوجه می بایستی به جهت آزمایش در آنجا همراه با یک قطعه عکس حاضر شود.

فریبرز احمری وکیل پایه یک دادگستری در شهر اراک (https://fariborzahmari.ir/) متخصص در حوزه خانواده

نکته: اگر زوجه دوشیزه (باکره) باشد رویه دادگاه ها بر این است که او را به جهت معاینه به پزشکی قانونی معرفی می کنند.

پس از امضا دفاتر مربوط به طلاق و اجرای صیغه طلاق، اصل عقدنامه به سردفتر تحویل داده می شود و ایشان با امضا و مهر شناسنامه ها، همان روز یا ظرف چند روز طلاق نامه تحویل زوجه می دهد.

پس از امضاء و توافق و دادن وکالت اگر همسرم پشیمان شود تکلیف چیست؟

خوب است بدانیم تا قبل از ثبت رسمی طلاق در دفترخانه طلاق، هرکدام از زن و شوهر می توانند حتی بدون رضایت دیگری منصرف و پشیمان شوند. به عبارت دیگر امضاء توافق و وکالتنامه وکیل الزامی برای طرفین برای پیگیری تا انتها به وجود نمی آورد. هرکسی می تواند وکیل خود را عزل کند و یا از او بخواهد که پرونده را اصطلاحاً ببندد و دعوی یا دادخواست مسترد شود. بنابراین توافق و رضایت زوجین تا انتها یعنی ثبت در محضر بایستی پایدار باشد.

در طلاق توافقی باید مهریه بخشیده شود؟

خیر. هر چه که زن و شوهر در خصوص مهریه توافق کنند اعتبار دارد و الزامی به بخشیدن مهریه نیست مگر این که توافق آنها چنین باشد.

اگر یکی از زوجین به تعهدات خود در رأی دادگاه عمل کند چه می توان کرد؟

مطابق ماده قانون حمایت خانواده و نظرات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه می توان از شعبه صادرکننده رأی توافقی ، تقاضای صدور اجرائیه کرد و دادگاه مکلف به پذیرش است.

آیا حضانت را می توان به صورت دائم و تا سن بلوغ توافق کرد؟

بله

آیا رأی طلاق توافقی قابل اعتراض است؟

مثل همه آرای دادگستری این رأی (گواهی عدم امکان سازش) قابل تجدید نظر خواهی و فرجام خواهی است. اما رویه این است که وکلا در هنگام اخذ وکالت، وکالت و اختیار اسقاط تجدید نظر و فرجام را از موکلین (زن و شوهر) اخذ می کنند و در همین راستا به محض صدور رأی دادگاه اصطلاحاً اسقاط تجدیدنظر و فرجام خواهی کرده و قطعیت اخذ می کنند تا رأی قابلیت ثبت در محضر داشته باشد.

آیا بعد از طلاق می توان فرزند را بدون رضایت طرف مقابل از کشور خارج کرد؟

بدیهی است که حضانت برعهده هرکدام از طرفین باشد طرف دیگر حق ملاقات دارد. بنابراین نمی تواند اقدامی کند که منافات با ملاقات طرف مقابل باشد. به توضیح دیگر مطابق ماده ۴۲ قانون حمایت خانواده امکان خروج فرزند از کشور و تغییر محل زندگی فرزندان به گونه ای که باعث دشواری ملاقات پدر و مادر شود، وجود ندارد مگر به اجازه دادگاه یا طرف مقابل

اگر قبل از طلاق مشاوره اجباری شده است پس چطور نوشته اید اگر کسی تمایل به مشاوره رفتن ندارد شما بدون آن رأی را اخذ می کنید؟

بله همانطور که گفتید برای طلاق توافقی مشاوره بهزیستی اجباری است ولی طلاق یک طرفه و تبدیل آن به طلاق توافقی نیاز به مشاوره ندارد و این راهکار قانونی است برای کسانی که به هر دلیل نمی خواهند مشاوره بروند و وکلا نیز از یک تکنیک استفاده می کنند.

توافقات زوجین قابل برگشت است؟

بعد از ثبت رسمی طلاق خیر مگر به توافق دوباره آن ها

اعتبار توافق های نوشته شده نزد وکیل چقدر است؟ آیا باید دوباره به دفتر اسناد رسمی هم رفت؟

خیر. نیاز به رفتن دفتر اسناد رسمی و گرفتن سند خاصی یا اخذ وکالت نیست. تمام توافق های زوجین در وکالتنامه وکیل انعکاس پیدا می کند و به دادگاه ارائه می شود و در رأی دادگاه نوشته خواهد شد و پس از ثبت رأی در محضر طلاق غیرقابل برگشت خواهد بود و کاملاً قانونی است.

برای اطلاعات بیشتر از قوانین حوزه خانواده میتوانید به وبسایت حقوقی دادکوشا (https://www.dadkoosha.ir/) مراجعه کنید.